| 法国企业不动产市场投资商机 |
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| 2008-01-08 19:28 文章来源：驻法国使馆经商处 |
| 文章类型：原创 内容分类：调研 |
企业不动产是相对于住宅不动产而言，主要包括办公楼、仓储和“经营场所”（厂房、小型批发、饭店、商业经营等）。近年来，受经济复苏的利好，法国企业不动产投资市场蓬勃发展，外资成为该市场持续繁荣的重要推动力量。
从2001年以来，法国企业不动产投资节节攀升，2006年投资额达到创纪录的260亿欧元。2007年法国企业不动产投资并未受美国次级抵押贷款危机引发的全球性金融危机的拖累，一路增长，尤其第三季度投资额近80亿欧元，比去年同期增18%，前三个季度投资总额达到230亿欧元，比去年同期多投资30亿欧元，全年投资总额应该接近300亿欧元。对此，国际著名的不动产咨询、管理和投资公司CUSHMAN AND WAKEFIELD认为，美国次级抵押房贷危机将引起不动产投资放贷条件收紧，利率上调，举债投资者将不得不重新审视投资战略。但是，该公司专家也承认在成熟的市场和收入安全的产品是不会受到什么影响的。
从深层次来讲，有两个因素支撑着法国企业不动产投资在高位运行。首先投资市场继续受到用户市场高额租金利好的支持，不管是在巴黎大区还是在外省，办公楼和仓储的交易量都非常高。在巴黎市区和包括拉德芳斯在内的巴黎大区西部发展带等传统商业区，办公楼的租金都在上涨，在图卢兹、斯特拉斯堡、南特和尼斯等中等城市，新建的办公楼的租金也在上涨。其次，国际上中长期流动资金一直非常充裕，有大笔资金一直在寻求投资市场，也因此推动了不动产投资。而流动性资金的充裕主要来自亚洲国家和石油出口国的贸易顺差，当前来看，不存在这种充裕性减少的结构性理由。因为，从总体来讲，影响法国不动产投资的将主要不是需求的问题，而是由于融资条件收紧而使供应减少的问题。但是从法国企业不动产供应来看，受流动资本充裕和投资租金高企以及企业对于现代化和高质量的办公楼的需求的刺激，2007年新建办公楼面积同比增加很快，上半年巴黎大区在建的新办公楼有29处，面积达120万平方米，同比去年增长50%，主要分布在巴黎大区西部发展带和巴黎近郊。从政策层面上讲，新政府已简化新建项目审批程序，要求地方政府对建筑许可予以松绑。
盘点2007年，法国企业不动产投资市场有如下特点：
一、随着国际资本流动性增强，法国投资市场也日趋国际化。即使需要适应金融收紧这一变化，法国不动产市场的基本面也还是积极的：资金充裕、租金增长势头不减、空置率低、投资需求旺盛、市场透明、行业人才济济，这些特点使法国不动产市场在欧洲独树一帜。这些基本面使国际投资者对该市场兴趣不减。2007年前9个月外国投资近150亿欧元，差不多占了总额的近三分之二。外资中私人资本异常活跃，比如第三季度，SLOANE饭店集团购买了VENDOME SAINT-HONORE附近的资产和卡塔尔基金购买KLEBER大街国际会议中心。这类资金将更加活跃，因为自有资金充足，并不受借贷条件限制。实际上，外资在法国企业不动产市场上的投资应该更高，因为大多数的不动产投资上市公司（SIIC）的大股东是外国资本。前三个季度，不动产投资上市公司在企业不动产市场的投资已超过了50亿欧元。从投资国别来讲，法国资本占37%，北美28%，英国11%，德国10%，中东5%，西班牙3%，其他地区国家占10%。
二、大宗交易推动了不动产市场持续活跃。2007年前三个季度超过1亿欧元交易的投资占65%，其中超过2亿欧元的交易有20余宗，占总投资的44%。相应地，交易总笔数同比2006年就有所下降，从540笔下降到498宗。
三、办公楼投资占了总额的76%，成为法国最具活力的投资资产。活跃的租赁市场、高市场容量和完善的交通网刺激了投资者对办公楼的兴趣，上半年交易面积就达143万平方米。巴黎大区办公楼投资占比更高达87%，但在外省仅33%。巴黎大区前9月办公楼投资已超过150亿欧元，同比去年同期增长7%，尤其巴黎市区增长强劲，投资额达到41亿欧元，高昂的租金和持续增长的商业化使巴黎市区的资产投资安全而有吸引力。其余24%投资中，11%被仓储吸收，余下的14%投在“经营场所”。
四、商业性不动产（“经营场所”中商业服务部分）投资回报率最高。2006年法国商业性不动产投资回报率高达23.7%，高于同期西班牙的19%，英国15%，意大利11.5%。今年以来，后三国的商业性投资回报率保持稳定，而法国则持续下降，但是仍鼓舞人心。尽管商业中心和市中心商业区资产一直有较大吸引力，但是对环城商业区的投资最近有较大的增长，商业公园和“零售公园”开发均大获成功，深受消费者的喜爱。主要投资者是寻求资产短期内增值的私人资本和机构投资者，需求持续高涨，但是市场仍受产品短缺的制约。
五、从地域来看，巴黎大区2007年前三个季度以176亿欧元的投资额雄视群小，成为法国企业不动产投资主要市场。
从以上分析看出，法国企业不动产市场受国际流动性资本的推动，投资需求将处于强劲增长态势，富含商机。国内投资者可以利用这一富有挑战性的平台，进入法国市场，扩大投资领域，寻求稳定而可观的投资回报。
有关建议如下：
一、投资地域：巴黎大区
以下是选择巴黎大区进行投资的几大理由：
（一）作为世界性经济大都市，巴黎大区经济发展多元化势必催生对各种高质量而具有竞争力的不动产的需求，事实上也是巴黎大区不动产投资带动了全国市场的发展。平均来看，投资者100欧元的企业不动产投资，84欧元投资在巴黎大区，16欧元投在外省。
（二）巴黎大区企业不动产市场交易非常活跃。大区拥有企业不动产面积超过伦敦高居欧洲各大经济城市第一，2006年不动产保有量为办公楼4900万平方米，经营场地3000万平方米，仓储2900万平方米。2006年交易规模近500万平方米，其中办公楼290万平方米，仓储140万平方米，经营场地72.9万平方米。办公楼交易量占欧洲第一。
（三）租赁价格具有相当的竞争力。新楼月租金每平方米从150到700欧元不等，远低于伦敦的1500欧元；仓库租金（les loyers prime :近6个月来超过500平方米的10宗租金最高的交易平均价）每年每平方米税前价不足55欧元，低于布鲁塞尔68欧元、法兰克福70欧元、马德里78欧元、阿姆斯特丹85欧元、伦敦189欧元；经营场所的年租金平均每平方米65欧元。
（四）大区吸引投资连年攀升。2002-2006年5年间企业不动产投资年均114亿欧元，排在伦敦之后，居欧洲第二位。投资额从2002年的82亿欧元增长到2006年的186亿欧元，2007年投资将超过去年。外国资本对大区企业不动产投资兴趣日浓，2007年前三个季度已超过100亿欧元。
（五）投资收益率高。2005年投资性不动产收益率达到15.2%。从3年、5年和8年投资期来看，不动产年收益率分别为11.1%、10.3%和10.5%，高于近三年来债券市场的投资年收益，目前7-10年期的国家债券收益为6%，也高于1998年-2005年间股票的投资收益，期间CAC40的年平均收益为8.4%。从2000年以来，巴黎大区办公楼的投资收益年均达到9.1%，成为欧洲最具吸引力的办公楼投资市场之一。但是由于资本收益率低，办公楼的投资收益从近5年的表现来看赶不上商业性不动产的投资收益，后者5年间平均年收益达15.3%，其中资本年均上涨7.8%，租赁收益年均上涨7%，综合收益年均15.3%。同时仓储和经营性场地的投资收益表现不俗，超过办公楼，达到11.9%。
（六）多元化的市场抬升了投资活力。大区企业性不动产产品众多，质量高，富竞争力，能满足大区多达68.9万家企业各种用途需求，不管是用于办公、仓储，还是科研实验室，以及商场等等。
（七）大区企业不动产空置率为8.7%，低于欧洲其他经济城市：伦敦12.8%、阿姆斯特丹11.2%、法兰克福18.9%。
（八）增长空间大。大区办公楼面积2002年以来每年以200万平方米的速度增加，市场容量的增加说明需求旺盛，企业也在寻求成本的合理化，也在寻找更符合其发展需要的经营场地，这些都会推动办公楼交易的增加。
（九）巴黎不动产市场成熟、透明，大量的不动产统计信息和专家保证投资者能做出最有效的决策。
二、投资产品
（一）办公楼是投资者首选。在100欧元投资中，差不多有９０欧元用于办公楼的投资。从销售价格来比较，巴黎办公楼每平方米2006年的平均价为5896欧元，而伦敦高达15615欧元。从收益上讲，巴黎办公楼投资收益在欧洲仅次于伦敦，2005年每平方米年净收入达到333欧元，同期法兰克福为200欧元，阿姆斯特丹为170欧元，而伦敦高达676欧元。
（二）仓储也不失为理想的产品。由于大区地处欧洲交通要冲，临近欧洲主要消费市场，也是欧洲铁路和高速铁路网枢纽，并且是欧洲大陆第一大航运中心，还拥有穿过巴黎市区的河海相连的河运系统，很容易进入全欧洲和地中海市场，非常适合物流业发展。 2006年仓储买卖面积达140万平方米，比2005年增长40%，而且超过1万平方米的大面积交易量比例越来越高，2006年占69%。
（三）受较高收益的推动，商业性不动产，包括商店、饭店、医疗化住宅或服务型住宅引力越来越大，但是因为价格太高，产品供用有限，交易量不会太大。不过，法国经济依然靠家庭消费来支撑，在失业率降低和通涨率得到较好控制的背景下，随着星期天营业的逐步放开，商业用地的供应会有较快增长，不管是商业中心，还是零售公园。从中期来看，法国商业性不动产投资回报率仍然会高于欧洲大陆其他城市。
三、投资渠道
（一）通过ＱＤＩＩ基金投资法国不动产投资上市公司股票。在国内资本市场尚未放开，流动性资金泛滥，投资产品有限的情况下，通过ＱＤＩＩ基金可以很容易地进入法国企业不动产投资市场。国内QDII基金也应关注已经与纽约证交所结成紧密联盟的泛欧交易所（EURONEXT），寻找机会进入欧洲证券交易市场。
（二）参与法国企业不动产大型开发项目的融资与建设。中国企业、产品已经具备一定的市场影响力，法国已有开发商将通过前期开发合作进而引进中国商户作为项目开发新战略。据悉，目前有一家上海企业正与戴高乐机场管理局商谈机场附近８万平方米地域的开发。
（三）通过在法国设立公司，国内母公司进而通过该公司购买质量优、租金回报可观的办公楼用于投资也是较好的方式。不过这首先需要国内主管部门对该类资本流动从政策上予以许可。
四、特别提示
在法国进行不动产投资，要充分利用专业化的人力资源，事前做好咨询，充分听取专家律师的意见。项目启动一定要在专业律师指导下展开，而且从一开始就要求助于得力的公证人，保障投资权益，并使投资安排顺畅开展。
（高永勤）
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